Ementa: Apresentação de certidões fiscais para averbação da cessão de crédito imobiliário garantido por alienação fiduciária, de que trata a Lei nº 9.514/97, de 20 de novembro de 1997.

A presente Nota Técnica se propõe a analisar a necessidade de apresentação de certidões fiscais (Certidão Negativa de Débito emitida pela Instituto Nacional de Seguridade Social e Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais emitida pela Secretaria da Receita Federal) para averbação da cessão de crédito garantido por alienação fiduciária, de que trata a Lei nº 9.514/97.

Para emissão desta nota, julgamos irrelevante a forma que se venha concretizar a cessão de crédito, seja mediante Instrumento de Cessão de Créditos, seja mediante endosso em Cédula de Crédito Imobiliário, de que trata a Medida Provisória nº 2.223, de 04 de setembro de 2001.

A lei previdenciária e seu regulamento estabelecem a obrigatoriedade da prova de inexistência de débito para a alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo.

A partir deste requisito verifica-se a nítida preocupação de que devedores, com débitos já constituídos, diminuam ou criem condições de diminuição de seu patrimônio imobiliário, reduzindo (ou prejudicando), por conseqüência, o privilégio conferido aos tributos de natureza previdenciária.

Ressalte-se que a interpretação pacífica de que a alienação estabelecida na legislação deve ser compreendida de forma ampla, incluindo a venda, a cessão, a promessa de venda ou cessão, a dação em pagamento ou qualquer ato ou contrato que transfira a propriedade imobiliária ou direitos respectivos a terceiros.

No que diz respeito à oneração, outro termo utilizado lato sensu, podemos incluir a hipoteca, a alienação fiduciária, a anticrese, dentre outras espécies de gravames voluntários.

A partir deste conceito, podemos ver corroborada a tese de que a ratio legis reside no interesse de coibir a redução (potencial ou efetiva) do patrimônio imobiliário do devedor em detrimento da solvabilidade de suas obrigações previdenciárias.

Pois bem, parece-nos cediço que, no caso em concreto, no momento da concessão do financiamento imobiliário e da alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante deverá apresentar, se empresa (ou nas hipóteses estritas da pessoa física), as certidões de inexistência de débito, pois este negócio jurídico pode, potencialmente, lhe reduzir o patrimônio imobiliário.

Nestes termos, registrada a alienação fiduciária em garantia – com a apresentação das certidões de inexistência de débito – não haverá questionamento do Instituto Nacional de Seguridade Social e/ou da Secretaria da Receita Federal, na hipótese de redução do patrimônio imobiliário do devedor pela execução da garantia.

O cerne da questão está em se saber se necessária (ou não) a comprovação da inexistência de débito caso o credor – frise-se o credor – pretenda ceder seu direito de crédito a terceiros.

Nos termos do Art. 28 da Lei nº 9.514/97 a cessão do crédito objeto de alienação fiduciária implica a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária.

Em determinados momentos, a melhor resposta para uma dúvida de interpretação jurídica, pode ser uma pergunta, vejamos: a transferência da propriedade fiduciária ao cessionário implica diminuição do patrimônio imobiliário do cedente?

Como vimos anteriormente, os ônus, com escopo de garantia sobre o imóvel, são potencialmente redutores do ativo imobiliário do devedor, somente potencialmente. Exatamente por ser apenas potencial é que, enquanto o devedor se mantiver adimplente, não há que se falar em redução de seu patrimônio.

Em contrapartida, não havendo redução do patrimônio do devedor, não há que se falar em acréscimo patrimonial do credor em razão da simples constituição da propriedade fiduciária, de forma que a cessão do crédito imobiliário adimplente não acarreta nenhuma diminuição do patrimônio imobiliário do cedente.

Assim não verificamos lógica interpretativa que nos leve a concluir que a cessão de crédito garantida por alienação fiduciária de imóveis demande a comprovação da inexistência de débito.

Como salientamos, a regra estabelecida no Art. 28 apenas referenda a máxima de que, via de regra, o acessório acompanha o principal e que, além disso, o acessório não subsiste por si.

Ainda no exercício da interpretação jurídica, cabe-nos mais uma indagação: na hipótese de existência de débitos em nome do credor fiduciário, seria facultado ao INSS ou mesmo à SRF, no curso de uma execução fiscal, obter um mandado de penhora sobre o imóvel em que o devedor apenas possui a propriedade fiduciária?

Obviamente que não; a propriedade fiduciária não gera acréscimos patrimoniais ao credor, senão quando inadimplente o fiduciante e consolidada a propriedade em nome do fiduciário.

A partir deste raciocínio, reforçamos o entendimento de que a comprovação de inexistência de débitos não é necessária na hipótese de cessão de crédito com alienação fiduciária em garantia, pois, como vimos, mesmo que débitos previdenciários existissem em nome do cedente, ainda assim não haveria seqüela em relação ao imóvel recebido apenas em garantia.

Entendemos também que está conclusão seria a mesma caso estivéssemos falando de cessão de crédito com garantia hipotecária.

Essa é a nossa opinião, s.m.j.

São Paulo, 31 de março de 2004