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Curso sobre sistemas de titulação da propriedade
Registradores brasileiros enviam notícias de Madri

Curso de Verão sobre Titulação de Propriedade” – Madrid-Espanha.
Reflexões sobre os sistemas registrais atuais.
Aline Molinari.

O Boletim eletrônico do Irib 1776 divulgou as informações completas e o programa do curso sobre sistemas de   Titulação da Propriedade que está sendo realizado em Madri, na Espanha, entre os dias 11 e 22 de julho. Este ano, pela primeira vez, a FIIAPP e o Colégio de Registradores da Espanha, programaram esse curso de verão.

Desta feita, a diretora do Irib, Aline Molinari, registradora Imobiliária de Viradouro, SP, envia-nos a reportagem que segue.

Curso de Verão sobre Titulação de Propriedade” – Madrid-Espanha.
Reflexões sobre os sistemas registrais atuais.
Aline Molinari.

Passada uma semana de aulas diárias, as primeiras impressões deste recém inaugurado Curso de Verão já podem ser aqui comentadas. Vejamos.

O tema abordado, Sistemas de Titulação da Propriedade , busca, em linhas gerais, definir os principais sistemas registrais da atualidade, com ênfase nas características e distinções entre o sistema de Registro de Documentos e o Sistema de Registro de Direitos, sempre tendo como diretriz a função econômico-social do Registro Imobiliário.

Em termos gerais, questionam-se os sistemas registrais quanto à forma de atribuição da responsabilidade pelas inscrições registrais. Algumas questões: como o Registro de Imóveis garante à sociedade a segurança jurídica necessária para o desenvolvimento econômico por todos nós almejado? Como se resolvem eventuais falhas (erros formais e materiais ou nulidades absolutas e relativas), tanto do ato de registro, como do próprio título registrado? Quem se responsabiliza pelos prejuízos de um terceiro de boa-fé?

Enfim: os registros imobiliários estão realmente protegendo o titular da propriedade? Em outras palavras, há um sistema registral que oferece, hoje, a segurança jurídica que as negociações imobiliárias exigem? Ou seja, um tráfico imobiliário fundado em um registro célere e eficiente, o que os espanhóis chamam de “segurança na contratação de direitos de propriedade”?

O Registro de Documentos, que tem os Estados Unidos como principal expoente, fundamenta-se em um sistema de Seguro de Títulos, traduzido como um sistema de “detectação e prevenção dos riscos na contratação imobiliária”, no qual eventuais conflitos referentes ao título registrado serão solucionados judicialmente, tomando-se por base a prioridade de ingresso do título no registro de imóveis e seu respectivo arquivo documental.

Assim, a segurança das negociações imobiliárias norte-americanas é garantida, na verdade, pelas companhias de Seguros de Títulos e não pelo Registro Imobiliário. As partes contratantes têm em mente que, eventuais prejuízos que possam ocorrer nesta transação imobiliária já estão “avalizados” por uma companhia seguradora, que se responsabiliza por futuras indenizações.

Mais que um contrato de seguros, fala-se aqui em um contrato de indenização, no qual se garante o título, o documento levado ao registro, e não o direito real. Este sistema tem como fundamento, tão-somente, a comercialização dos títulos em seu aspecto puramente econômico, e não os direitos reais transacionados.

A principal crítica que se faz ao Sistema de Registro de Documentos e, conseqüentemente, ao Sistema Norte-Americano de Seguro de Títulos é justamente com relação ao caráter exclusivamente econômico que se dá ao registro. Não há segurança jurídica, mas tão-somente segurança econômica. Os princípios registrais, e todas as garantias inerentes aos direitos reais, são colocados em segundo plano, em nome de maior agilidade no momento da transação imobiliária.

Verifica-se, na verdade, uma preocupação dos países que adotam o sistema de Registro de Direitos, como na Espanha, pela difusão que hoje se está verificando deste sistema de Seguro de Títulos (como, por exemplo, no México), que, em último plano, substitui as garantias registrárias concedidas aos direitos reais por um cálculo meramente aritmético-atuarial de riscos - apólices atuariais de seguro de títulos.

Em um sistema de Registro de Documentos, a validade do título levado ao registro é o que determinará as indenizações a serem pagas em eventuais conflitos, isto é, quem possui um título válido manterá sua aquisição, esteja ou não este título registrado. Já nos sistemas de Registro de Direitos, como é o caso da Espanha, não se garante o título, mas o titular do direito real registrado. E aqui há de se fazer uma ressalva importante. Vejamos.

Mais precisamente no caso espanhol, dada a adoção integral do Princípio da Fé Pública Registral, os conflitos de titularidade sempre se resolverão em favor do titular registral. Esta idéia é muito bem desenvolvida pelo professor Benito Arruñada na seguinte conclusão:

 “(...) o registro é capaz de proporcionar uma titularidade definitiva e irrevogável, o que significa que um adquirente de boa fé que adquire sobre a base da informação trazida pelo registro, adquire um direito real inatacável. Se, posteriormente, resultar provado que o direito do vendedor era defeituoso, o comprador conservará seu direito real e o verdadeiro proprietário obterá somente um direito de crédito contra o vendedor e o próprio registro . O direito real é adjudicado, nestes casos excepcionais, aplicando-se uma regra de responsabilidade , mas isto só ocorre quando houver uma falha no registro”. (grifo nosso). - Benito Arruñada, “Sistemas de la Titulación de la Propiedad – una análisis de su realidad organizativa”, Palestra Editores, pág. 102 /103.

Estas são as questões que nos são apresentadas diariamente neste curso, sendo, pois, objeto de constantes discussões entre todos os registradores ibero-americanos e, principalmente, de reflexão por todos os registradores brasileiros.

As respostas, entretanto, nem sempre serão imediatas.

Veja também:

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico Irib - São Paulo, 15/07/2005 - n. 1.852 - Curso sobre sistemas de titulação da propriedade
Registradores brasileiros enviam notícias de Madri  
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1852.asp