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Desdobro de imóvel urbano. Compra e venda.

PERGUNTA:  Tenho um imóvel de 400m2 e pretendo vender a metade, como devo proceder? F.J. – Vila Maria, SP

RESPOSTA: Primeiramente, deve ser questionado se o leitor deseja vender uma parte certa a ser destacada do imóvel ou se deseja ter um “sócio” no terreno.

Se a venda de metade do imóvel se destina à formação de uma co-propriedade, ou seja, duas pessoas donas do mesmo imóvel e conjuntamente o explorando, será formado um condomínio voluntário (Art. 1.314 do Código Civil), que não se confunde com o condomínio edilício (prédios e casas).

Nestes casos, o tabelião lavrará uma escritura pública de compra e venda da parte ideal de 50% do imóvel.

Registrada a escritura pública, o comprador passará a ser co-proprietário do imóvel, que agora terá dois donos, ou seja, cada um dos proprietários é dono de 50% de cada centímetro quadrado do imóvel.

Por outro lado, se a intenção do leitor é vender uma parte certa a ser destacada do imóvel, para que forme um terreno independente, o procedimento será diferente.

Preliminarmente, deverá consultar o Cartório de Registro de Imóveis no qual seu terreno está matriculado acerca da possibilidade de se proceder ao ato de desdobro (destacamento) da parte do imóvel que pretende alienar.

A ausência de medidas perimetrais (dos lados) do imóvel, desdobros sucessivos, bem como cláusula prevista em contrato-padrão de loteamento são alguns exemplos de situações que poderão impedir a fragmentação do terreno. No primeiro caso (ausência de medidas perimetrais), por exemplo, seria necessária a prévia retificação da descrição do imóvel, o que atualmente pode ser feito em procedimento diretamente no cartório de imóveis, não sendo mais obrigatória a propositura de ação judicial.

Não havendo impedimento ao desdobro do lote no registro de imóveis, o interessado deverá providenciar a aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal, o que demanda a apresentação de plantas e memoriais descritivos das áreas, elaborados por profissional habilitado, quanto então a municipalidade estudará o cumprimento das posturas urbanísticas, como o respeito à área mínima de terreno e à metragem mínima de testada (frente do imóvel para a via pública).

Aprovado o desdobro pela Prefeitura Municipal, a venda da metade do imóvel poderá ser registrada. Para tanto, o tabelião, ao lavrar a escritura pública, descreverá a área que está sendo vendida e a área remanescente. Realizado o registro da escritura, o Cartório de Registro de Imóveis providenciará a matrícula da parte certa vendida, sendo que a partir de então, cada parcela do terreno será considerada uma unidade imobiliária distinta, com diferentes proprietários.

A pergunta foi respondida pelo registrador imobiliário Fábio Martins Marsiglio, Registrador de Imóveis em Piedade/SP e Diretor do IRIB.