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Contrato particular – venda e compra de imóvel – Conjunto Habitacional.

PERGUNTA: Estou comprando um apartamento de um conjunto da CDHU. O imóvel ainda não está quitado, mas o vendedor afirma que não há impedimento e que só é necessário fazer um documento particular. Como devo proceder para evitar problemas? Julia Pires – Vila das Mercês - SP.

Resposta do IRIB: Em se tratando de imóvel pertencente a um conjunto habitacional, a primeira providência a ser tomada é informar-se quanto à regularização do empreendimento, o que significa dizer: constatar se as exigências legais foram cumpridas pelo empreendedor e o conjunto encontra-se averbado na serventia imobiliária competente.

Verificando-se tratar de um conjunto habitacional regularizado, o segundo passo é observar se o imóvel a ser negociado encontra-se registrado em nome do vendedor.

Esta informação também será obtida no respectivo cartório de imóveis, por meio de uma certidão de matrícula, que será fornecida a partir do nome do pretenso proprietário ou pelo endereço do referido imóvel.

Nunca é demais frisar que somente quem figura como proprietário na matrícula do imóvel poderá aliená-lo (art. 195, Lei nº 6.015/73).

Outro ponto importante é saber a que título o outorgante vendedor adquiriu o imóvel, pois se o título registrado foi uma compra e venda, o negócio será formalizado agora por um novo contrato desta natureza. Porém, tendo sido registrado somente um compromisso de compra e venda, então deverá ser feita uma cessão de direitos.

Quanto à possibilidade de contratar-se por meio de instrumento particular, a lei assim a permite nos casos em que o valor do imóvel não exceder a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108, Código Civil Brasileiro).

Se, no entanto, a opção for pela escritura pública, esta terá seu custo reduzido em 40%, conforme prevê a tabela de emolumentos do Estado de São Paulo (Lei nº 11.331/02 e Dec. 47.589, de 14/01/2003, item 1.6, das notas explicativas da tabela I).

Sendo relevante ressaltar que somente o tabelião tem fé pública, sendo responsável pelos fatos e atos por ele atestados.

Além disso, considerando-se que o vendedor adquiriu o imóvel através de financiamento proveniente do Sistema Financeiro de Habitação – empreendimento financiado pela CDHU – a lei exige a intervenção da instituição financiadora no ato.

Assim, juntamente com a formalização da venda, promessa de venda ou da cessão de direitos, será feita a transferência do respectivo financiamento (Lei nº 8.004/90, art. 1º).

Todas as possibilidades aqui abordadas, entretanto, devem ser analisadas com cautela diante do caso concreto, por isso, é importante a orientação do tabelião para que o negócio se realize com a segurança jurídica almejada. (Resposta oeferecida por Aline Molinari, Registradora de Imóveis em Viradouro/SP).